lördag 20 februari 2016

National Bank om tre Dream reits jag inte äger idag

men berört historiskt och jag vet läsare följer.

Dream Global REIT – DRG.un (TSX) $7.97 Portfolio Repositioning Continues, Benefits to Accrue in 2016 & Beyond Target: $9.75 (Unchanged) Stock Rating: Outperform (Unchanged) Risk Rating: Average (Unchanged) Est. Total Return: 32.4% Event: Dream Global REIT announced its Q4 2015 results: FFO/unit was $0.19 vs. $0.21 in Q4/14, largely in line with our estimate and consensus of $0.20. Key Takeaways: Portfolio high-grading continued at Dream Global in Q4/15 and while the process hasn’t been without pain (y/y declines in NOI and FFO/unit) in the longer-term this repositioning makes the entity a better / stronger investment vehicle. With Deutsche Post now contributing around 20% of revenues and an ongoing disposition / acquisition program expected to take this exposure lower, the REIT now generates its NOI from a diverse tenant base. Interest savings on refinancing will continue to aid results and the timing lag between asset sales and new property purchases will be less of a drag going forward. Euro appreciation against the CAD provides support to our NAV and DRG now trades at a ~20% discount to our NAV, which is fairly conservative (and itself represents a 14.1% discount to the IFRS book value of equity). Conference call Feb. 18 at 3:30 p.m. 1-888-465-5079. Access #: 8694 191#. We will revisit our estimates post call.

Dream Office REIT – D.UN (TSX) $16.27 Taking a Private Equity Approach to Value Creation as Public Market Disconnect Persists Target: $17.00 (Unchanged) Stock Rating: Outperform (Unchanged) Risk Rating: Average (Unchanged) Est. Total Return: 13.7% Event: Dream Office reported Q4 FFO/unit of $0.70/unit vs. $0.71/unit in Q4/14 and largely in line with our $0.71/unit estimate and outlined a strategic plan for narrowing its trading discount. Key Takeaways: While Q4/15 results were largely in line with expectations and arguably saw better than expected leasing traction, the REIT’s announcements with regards to distribution, DRIP and its new value creation strategy are of more consequence. We will provide a detailed update to our model, Target Price and outlook following the Q4 call but our initial view is that steps outlined by management, if successfully executed will help drive higher value in the medium-term. While cutting the distribution may initially lead to trading volatility, our view is that capital retention for the purpose of investment / repositioning of properties is wise in the current market / office environment. Conference call February 19 at 8:00 a.m. 1-888-465-5079. Access Code: 8908 694#. We will revisit our estimates post call.

Dream Industrial REIT – DIR.un (TSX) $7.47 W. Canada Remains Resilient as Pullback in Atlantic Canada Impacts SPNOI Growth Target: $8.00 (Unchanged) Stock Rating: Outperform (Unchanged) Risk Rating: Average (Unchanged) Est. Total Return: 16.5% Event: Dream Industrial REIT released its results for the quarter ended Dec. 31, 2015. FFO per unit for Q4/15 was $0.24 vs. $0.24 for Q4/14, in line with our estimate and consensus of $0.24. Key Takeaways: DIR’s Q4 2015 results were in line with our forecast (as well as consensus) in a quarter that saw stable results but muted SPNOI growth (+0.5%) – largely as expected and consistent with management’s guidance. The REIT’s Western Canada portfolio continued to show resilience in the face of weaker economic fundamentals in Alberta with another quarter of strong results (gains on both the occupancy and SPNOI growth front). Although in-place rents in W. Canada are below market, the spread continues to narrow and we remain cautious on how long this segment can carry the portfolio without strength from the other regions (ON / QC / E. Canada). Conference call Feb. 17th at 2:00 p.m. ET 1-888-465-5079. Access code: 9411 711#. We will revisit our estimates post call.
(Jag har precis sålt detta innehav baserat på kraftig studs i kurs och viss i valuta och att jag behövde pengarna till annat).


10 kommentarer:

  1. Varför stoppar de DRIP på Dream Office, men inte på Global? Office gick ju upp väldigt mycket på rapporten, det mäklades ett stort köp igår också (400k aktier), känns inte som det är riktigt lika intressant till dessa nivåer.

    Köpte en liten bevakningspost i Office på 15, hade hoppats kunna köpa in mig i långsam takt, men det kanske är fel taktik med priserna man ser nu..

    För min del känns det generellt mentalt mindre stressande att köpa fastigheter med bra direktavkastning än LNG/tanker-bolag. Om det blir en längre lågkonjuktur, 3-4 år kanske, så försvinner inte husen eller förlorar så mycket i värde, även om utdelningarna kanske ställs in några år. Däremot för tanker-bolagen, så försvinner ju några år av deras ganska korta intjäningstid medan fartygen faktiskt ändå blir äldre och lånen måste amorteras. Hur ser du på det här resonemanget? Är det feltänkt?

    Ser man rent utdelningsmässigt och kontraktmässigt verkar ju annars både GMLP, DLNG samt KNOP vara intressanta. På längre sikt verkar också NAT intressant, betydligt lägre finansiell hävstång känns rimligt med tanke på hur volatil denna marknad är, men ändå med hyfsad yield.

    /H

    SvaraRadera
  2. Office hade mkt hög DRIP deltagande med 5% rabatt. Jag och säkert andra meddelade bolaget att så länge det ser ut så kommer inte jag investera.

    Golar har riklig avsättning för att förnya flottan pengar som användarnamn för amortering vilket bankerna kräver, utöver det har man God marginal för sin utdelning, s.enast 135% dvs allt delas inte ut. Lågkonjunktur hanteras med långa kontrakt som rullar ojämnt. Men.. Viktigast av allt är ju att jag måste klarlägga för dig och andra att det är flytande LNG fabriker, inte tankers som gmlp huvudsakligen sysslat med.

    SvaraRadera
  3. Mobilskrivande autokorrigerar en del ovan tyvärr. Förtydligar imorgon.

    SvaraRadera
  4. Du tar upp ett mycket viktigt och kritiskt område för denna typ av investeringar:
    1. Sätter bolagen av pengar för åldersmässig värdeminskning
    2. Med begränsad livslängd så slår några dåliga år väldigt hårt.

    Jag tycker detta är absolut kritiska frågor att fundera över vid varje sådant bolag man tittar på.. och så här resonerar jag med GMLP.

    1. Bolaget sätter av pengar för värdeminskning på två sätt:
    a) De facto avsättningar varje kvartal för värdeminskning, pengar som går till amorteringar.
    b) Bolaget delar till skillnad från stora bolaget Teekay LNG (fram till sent i höstas innan sänkningen av utd) INTE ut 100% av sitt framräknade tillgängliga flöde utan runt 75-80%. Resten går i praktiken nu till att sänka belåning inför nya inköp (drop downs).
    Summa så avsätter bolaget mer än tillräckligt för årligen för att förnya sin flotta enligt mitt tycke.

    2. Din frågeställning andas kunskap och erfarenhet av den s.k VLCC supertanker marknaden. LNG fartygen och dess marknad är annorlunda på två sätt och GMLP helt annorlunda än tankerbolag.
    a) LNG marknaden är till 90% långa kontrakt snarare än SPOT, GMLP's hela affärsidé är att syssla med långa kontrakt som växelvis rullar. Oundvikligen förfaller dock kontrakt och därför utifrån min placering nu i GMLP så är min avsikt att i bloggar framöver visa varför jag tror dagens svaga LNG tanker marknad och dagens starka FSRU marknad kommer att ersättas och vara i full bull market för båda från 2018 och flera år fram.

    Slutligen skulle jag vilja påpeka att LNG tankers som jag fattat det är väldigt robusta skrov. Det som gör att de blir gamla är främst att sådant som drivning och kylning blir energiineffektivt.

    Gamla LNG fartyg finner därför ofta nya liv som (total) ombyggnation till FSRU dvs återgasfieringsbåtar som ankras upp i många år. Eller som i Golar moderbolags nya spännande GASIFIERINGSBÅT som ankrar upp vid en gasfyndighet och kyler. Det är lite annorlunda än t.ex tanker och bulksjöfart där gamla båtar blir gamla skorvar och oftast huggs upp.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Golar Gandria som står på tur att byggas om till FLNG är t.ex byggd 1977. Inte som gamla stenhus i Gamla stan... men annorlunda än VLCC marknaden.

      Radera
    2. Först, vill tacka för att du skriver. Det är värdefullt med någon som varit med för oss andra som är nyare. Detta är min första nedgång med någon form av möjlighet att delta i.

      Nej, jag har inte så mycket erfarenhet, jag är främst intresserad av så säker som möjlig yield över tid. Det ger mig ökad trygghet i att jag klarar av att övervintra även om kurserna skulle gå ner 50% över längre tid.

      DLNG, GMLP och KNOP ser jag som intressanta pga hög yield, som de täcker utan problem på nuvarande kontrakt och skuldsättning kring 4x EBITDA. För min del måste yielden pga snabbare avskrivningstakten vara signifikant högre (säkerhetsmarginal som jag ser det) jämfört med REITs som Slate, Dream Office, Northview m.fl.

      GMLP har ju en speciell nisch med sina återgasifieringsskepp, KNOP kör shuttles mellan plattformar och land och DLNG har sin specialitet i att skeppen är isklassade, vilket möjliggör mer priseffektiva rutter. Alla har mestadels fasta kontrakt i flera år framöver, KNOP längst, sedan löper det ut i lite olika grad. Det jag har svårt att förstå är hur intjäningen ser ut därefter. Min personliga tanke är att KNOP och GMLP nog opererar i mindre nischer med högre "vallgravar", medan DLNG kommer få svårare.

      /H

      Radera
  5. Primära hotet jag ser mot branschen, är om all den LNG som kommer skapas till 2018 helt enkelt inte hittar några köpare. Det vi ser just nu är prismekanismen som jobbar hårt för att detta INTE ska bli fallet och notera att LNG fabriker har enorma kapitalkostnader men begränsade rörliga kostnader. Dvs prismekanismen kommer jobba stenhårt för att nå full kapacitet kommande år. Det är dåligt för de stora LNG företagen men det är inte där jag investerar. Jag investerar främst i återgasifieringsprojekt och i viss mån i LNG tankers.

    Möjligen kan man säga att Golar moderbolagets "Mobila nedkylningsverksamhet" kan drabbas. Men den är ekonomiskt väldigt konkurrenskraftig, i partnerskap med Schlumberger och de facto är det inte Golar moderbolaget som sysslar med att producera LNG, man bara bygger och hyr ut fartygen EFTER man fått minst 5 års kontrakt (varefter det också blir aktuellt att droppa ner till till GMLP om de kan finansiera köpet vilket då oftast kombineras med utdelningshöjning högre fritt kassaflöde).

    Men återigen, huvuddelen av GMLP är s.k FSRU/återgasifieringsfartyg som är i bull market idag och där framtida efterfrågan kommande år är minst sagt ljus och där bolagen inte kan beställa nya omvandlingar/fartyg i önskad omfattning då kapitalmarknaderna är usla. Typ av moment 22 som bör säkerställa lång bull market i FSRU och kommande sådan i LNG tankers. Är min tanke.

    SvaraRadera
  6. Om REITS, jag äger nu främst Slate. Orsaken är att efter svag period så har bolagen studsat upp igen. Jag tycker inte de (jag följer) är dyra på något sätt men uppgång följs lätt av rekyl och framförallt, läser ni vad jag skriver om Canacol och GMLP så förstår ni att jag har väldigt hög prio på dessa bolag just nu. Dessutom är min åsikt att nästa kvartalsrapport i Eolus kommer vara mycket stark och värderingen är mycket låg. Kort sagt, mycket intressanta objekt som slåss om begränsat kapital...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Vilket också är orsaken att jag inte tänker ta lottsedeln att PM nu brutit sin funk och vänt uppåt trots att det skulle kunna tänkas bara vara säsongmässig styrka (som brukar avbrytas av säsongsmässig svaghet).

      Jag tycker alltså det ser allt mer lovande ut för PM, kanske 50-50 att definitiv vändning skett.. men jag har fullt upp med mina andra projekt där jag tycker oddsen är ännu bättre eller kanske mer korrekt risk/reward är ännu bättre.

      Radera
  7. Hej tack för uppdateringen :) har du tittat något på avanze gas? Med vänlig hälsning,

    SvaraRadera