onsdag 2 december 2015

REITs jag äger och praktiska länkar för studier (av Q3)

Sammanställer detta för en vän och kan lika gärna använda bloggen.

Reits är en typ av skattegynnade fastighetsbolag som finns i flera länder, dock ej Sverige. De blir i princip skattebefriade på bolagsnivå mot att de delar ut större delen av vinst/kassaflöde. Utdelningen är ofta månadsvis. Jag har ca hälften av min portfölj i Reits idag.

Nedanstående är privat text plankat där jag på chatt snabbt drar risker med bolagen. Ingen komplett lista och lite raljerande men hjälper er förstå både risker och vad jag gör för antaganden om egen förmåga vilket ni sen får göra egen kontroll research på om bolagen intresserar er.

- Bolagen har värderats ner senaste åren (vilket betyder att avkastningen har gått upp) på de ständiga spekulationerna om FED räntehöjning. Högre ränta gör deras avkastning teoretiskt mindre attraktiv (jag tycker det är trams.. men ändå..) dessutom kommer på sikt deras lånekostnad öka (jag tycker det är trams med då den är så låg andel vid dagens räntor men så går tänket).
- Sämre ekonomi i landet, i snitt ska 15% av hyreskontrakten omförhandlas varje år. Fastigheter i oljesandens Alberta är inte jätteroliga just nu. Pang från intäkt till ingen intäkt för belånat bolag kan hända.
- Bolaget glider mot sämre ekonomi pga ovanstående t.ex och spekulation börjar uppstå om sänkt utdelning, shortning kan ske
- Jag gillar de med högre avkastning... risktagaren Johan i "säkrare bransch" kan man säga. Handlar om att jag är lite siffersnubbe och van att bedöma bolag. Jag kan formulera det så här: Säkrare Reits med utdelning på 6% kan falla rejält om de gör marknaden besvikna, blir de ett 10% bolag med samma utdelning kan du själv räkna ut kapitalförlusten..
- Till riskerna hör även valutarisk med CAD för svenskar och att inte bara tajma rätt köpkurs (vilket utöver ev kapitalvinst/förlust i framtiden även avgör den avkastning "man låser in".)

Jag föredrar 8-10% bolag på väg att bli 7% bolag och anser mig kunna skilja ut de som har en sådan positiv trend och där motgång inte sätter utdelningen i farozonen i första taget. Jag omprövar/ifrågasätter den bedömningen vid varje kvartalsrapport.


Utöver det jobbar jag med att hela tiden få in fler bra bolag och öka riskspridningen.

Man kan alltså säga att jag väljer mer riskabla Reits med avkastning 8-10% årligen. Detta ökar också sannolikheten att bolagen jag jobbar med INTE nödvändigtvis är typ av bolag man stoppar i portföljen och glömmer. Man måste på något sätt följa åtminstone vissa nyckeltal varje kvartal. Mer om det nedan och därmed mer om risker.

Inovalis Reit kontorsfastigheter i Paris och Tyskland, utdelning: 8.8% på årsbasis vid 9.38 cad.
Senaste presentation
Senaste conf call
Senaste rapport 
AFFO, payout ratio senaste kvartal: 84.7%
Kommentar: Har hedgat sin Euro intäkter till förmånlig CAD kurs (utgifterna för utd är ju CAD), flera år framöver dvs relationen AFFO vs utdelnings per aktie är ännu bättre än det ser ut.

Dream Industrial Reit: Industrifastigheter i Kanada med fokus på sådant som är mindre berört av olja & mining. 8.8% utdelning på årsbasis vid 7.90 cad.
Senaste presentation.
Senaste conf call.
Senaste rapport
Affo, payout ratio senaste kvartal: 85%
Kommentar: Även om hela Kanada berörs av svaga råvarupriser så gynnas exportindustrin mycket av att CAD rasat från 0.90 till 1.33 cad per USD senaste åren. God marginal för utdelningen.

OneReit: Köpcentra Kanada. Utdelning 9.1% vid kurs 3.30 cad.
Ingen presentation
Senaste conf call.
Senaste rapport.
Affo, payout ratio: Endast liknande annat begrepp anges, min uppskattning: 75%
Kommentar: Lågt värderad då man sänkte sin utdelning. Väldigt god marginal för så hög utdelning.

Slate office Reit, kontor i främst östra Kanada. Utdelning 10% vid kurs 7.50 cad.
Senaste presentation
Senaste conf call
Senaste rapport
Affo, payout ratio: 78%
Kommentar: Mitt senaste köp. Jag gillar kommentarerna i conf call som gör att jag tror deras uthyrning är stabil kommande år trots tuff kontorsmarknad. Kort men mycket framgångsrik och innovativ historik.

American Hotel Reit. Två delar: 1. Hotell med fasta kontrakt med järnvägsbolag för personal. 2. Franchise mängd kända hotell märken. Båda verksamheterna tjänar i USD enbart. Utdelning 8.5% vid 10.66 cad
Senaste presentation.
Senaste conf call
Affo payout ratio: Varning, svänger med säsongerna, jag räknar 85%.
Kommentar: Vid kurser över 10.70 stor risk för PP.

Just denna sista punkt är den risk jag vill avsluta med. Går bolagen "för bra kursmässigt" så kommer nästan alltid PP's. De vill alla växa och det målet är oftast överordnat andelsägarnas bästa... varningstecken för detta är något man behöver ha ett öga på men det är också ofta utmärkta tillfällen att komma in i bra bolag till extrapris.

Jag äger andelar i alla ovanstående nämnda bolag. Jag bevakar ytterligare kanske 8-10 bolag mer eller mindre noga i väntan på bl.a lägre kurser (eller bättre fundamenta). T.ex pga PP's (notera att sådana sällan fixar dåliga fundamenta då de nya aktierna ska ha utdelning)

Så sammanfattningsvis:
- Europeiska kontorsfastigheter
- Kanadensiska "lätta" industri och distributionsfastigheter
- Kanadensiska köpcentra
- Kanadensiska kontor tyngdvikt östra delen och ej top tier
- Amerikanska hotell

Förhoppningsvis syns en avsikt att diversifiera även inom REITS delen av portföljen.

Inga kommentarer:

Skicka en kommentar