torsdag 19 februari 2015

8.7% direktavkastning på tyska kontorsfastigheter, mitt näst största innehav

Dream Global startade som kanadensiskt fastighetsbolag i Tyskland genom att billigt köpa alla tyska Postens fastigheter vilket ju precis som i Sverige är en verksamhet satt under kraftig nedkrympning. Exakta avtal med Posten reglerade hur mycket dom fick säga upp per år och två mål sattes i princip av Dream:
1. Generös utdelning
2. Omvandla sig från ett fastighetsbolag med tveksam långsiktig profil till ett AAA bolag med de bästa av de bästa centrala kontorsfastigheterna i Tysklands attraktivaste städer. Man gör detta genom att innovativt finna nya lösningar för de gamla postfastigheterna och hela tiden söka sälja dem till eller över bokförda värdet. Samtidigt så har man återinvesterat pengarna i högkvalitativa fastigheter. Tidigare när värderingen av bolaget var högre så drog man också in en del extra pengar som också gick in i nya typen av fastigheter.
3. En tredje bonus som är värd att nämna i detta sammanhanget är det löpande arbetet att refinansiera sin initiala dyra belåning på mindre attraktiva fastigheter till för bankerna superattraktiv utlåning över så lång löptid som möjligt, detta samtidigt som tyska långräntorna som bekant rasar. Vid slutet av Q4 var snitträntan på belåningen ca 3.5%. Ny belåning och re-finansiering läggs in på ganska exakt hälften av det utifrån vad vi såg under Q4.

Det är viktigt att förstå punkt två för det är nyckeln till en framtida omvärdering. Dvs när börjar man se på bolaget som ett högkvalitativt tyskt fastighetsbolag snarare än förvaltare av Postens gamla ruckel....

Så låt oss titta på var hyresintäkterna kommit från vid ett antal tidpunkter:
Slutet av 2011: 85% från Postfastigheter, 15% från nya förvärven
Slutet av 2012: 65% från Postfastigheter, 35% från nya förvärven
Q4 2013: 48% från Postfastigheter, 52% från nya förvärven
Q4 2014: 38% från gamla Postfastigheter, 62% från nya förvärven. Men alla gamla fastigheter har inte längre posten som kund utan Posten är de facto bara 29.5% av bruttointäkterna nu, över 70% kommer från andra bolag!

Detta ser bra ut men jag och bolaget argumenterar för att det är bättre än så. Posten har nu tillåtits genomföra de två största minskningarna (mid 2012 och mid 2014) och vad det innebär är att Posten redan "skjutit av" det mesta av de enkla besparingarna. Kort sagt, de postkontor där man helt uppenbart inte kunde behålla i dagens nya värld är nu redan nedlagda och avvecklade. I resterande del hittar vi till allt större del sådant som tyska postens nationella center för att överhuvudtaget finnas kvar och ha ett fungerande distributionsnät via centra i storstäderna. Effekten av detta är att Posten i allt större utsträckning förväntas förnya när kontrakt förfaller kommande år på kvarvarande fastigheter. Inget av det förhindrar naturligtvis att Dream kommer sikta på att sälja av stor del av dessa fastigheter också i sitt mål att bli ett tyskt "Hufvudstaden".

Trots att man i mitten av 2014 alltså tuggade av den kanske sista svåra uppsägningsfasen med Posten (orsakar den tillfälliga lilla svagheten i rapporten dvs uthyrningsgraden) så levererade man igår full täckning av den generösa utdelningen, riktigt bra.

  • Improving cash flow from operations and continuing transformation
    • Basic Adjusted Funds from Operations ("AFFO") per unit increased by approximately 5% to 83 cents in 2014 from 79 cents in 2013, largely as a result of accretive acquisitions and strong leasing performance.
    • Over $400 million of office properties acquired in Germany's largest office markets in 2014 at a weighted average capitalization rate of 6.0%, an average borrowing rate of 1.92% and an average term to maturity of 8.4 years.
    • Refinanced four mortgages totalling $174 million during the fourth quarter, translating into average cash interest savings of 44 basis points with a reduction in debt service of approximately $1 million per annum and an extension of the average term to maturity by three years.
    • Continued strong leasing performance in 2014 with the completion of over 1 million square feet of new leases and renewals, achieving an average retention ratio of 69%.
    • Closed Millerntorplatz 1 in Hamburg on February 6, 2015 for $136.1 million. The Trust has now fully deployed the proceeds from the sale of a 50% interest in seven properties to Public Officials Benefit Association ("POBA").
    • Accelerated dispositions program of Initial Properties with the sale of 14 properties from the Trust's Initial Portfolio during Q4 for gross proceeds of $69.4 million. In 2014, a total of 35 properties were sold for $130.7 million, which represents 101% of book value.

FULL MD&A
Ikväll kommer conf call för helåret 2014. Ni har länk ett par bloggar ner.

Avslutar med ett citat från Mish senaste utmärkta blogg:
Many bloggers stay away from politics, from war, from unions, from pensions, from anything and everything controversial for fear it will cost them traffic. I prefer to say what I think needs to be said

Jag själv skriver för min egen skull. De som vill läsa är välkomna, kanske höra en annorlunda synpunkt, andra följer rullarna utan mina irriterande inlägg... som jag nämnt plockar jag numera bort en del bloggar efter varierande tid för att hålla en mer ren aktieblogg för folk (och ev bolagsfolk) som kommer in och tittar bakåt. Världspolitik är ändå i ännu större grad än aktierna färskvara.

6 kommentarer:

  1. Verkar intressant, det är DRG.UN man köper i så fall då? Verkar finnas på Avanza som ett kanadensiskt papper.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja det är en okomplicerad historia via alla mäklare jag känner till (Avanza, NN, Danske). Handlas som vanligt kanadensiskt bolag. Bara att undvika att blanda ihop med systerbolagen. Detta är "Dream Global"

      Radera
  2. Köpte på mig en post, ska bli intressant att följa dem och kanske öka framöver om de visar sig bra.

    Går det räkna p/e och sånt på det här bolaget? Vad är största riskerna?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Du har en färsk resultat och balansräkning på hemsidan utöver den MD&A jag länkade. Som jag uppfattar det är de populäraste måtten för att spegla intjäningsförmågan för ett sådant här utdelande bolag AFFO och detta per aktie. Dvs förslagsvis börjar du i den änden.

      Som de flesta fastighetsbolag så är dom belånade. Kombinerar man det med att ekonomin vänder ner och dom får mer outhyrda ytor så kan utdelningen sänkas. Det är ett hot. Stigande räntor är ett annat hot men det hanterar dom genom att ha lång lån liggandes omlott.

      I MD&A brukar bolagen lista tänkbara saker som kan gå snett.

      Glöm inte live presentationen från bolaget kl 20.00 sv tid, länkad bit ner.

      Radera
    2. Stigande räntor gör utdelande bolags utdelning mindre attraktiv, det är också en risk liksom naturligtvis allmänna börsfall. Sönderfall av Euron ser jag personligen mer som en chans än en risk då jag hoppas tyska tillgångar då stiger med mer renodlad tysk valuta, men andra kan se det på annat sätt.

      Radera
  3. Intressant det där. Ja livepresentationen finns det nog risk att jag missar, frågan är om detta är identiskt med ett riktigt fastighetsbolag eller om de har andra krav som ett REIT. Nåja man får väl lära sig lite i taget, bra att du skriver om bolaget i alla fall.

    SvaraRadera